오래된 사무실 건물들의 높아지는 공실율과 높아져만 가는 금리로 인한 위험성

10년 간의 값싼 금리로  적은 이자로 사무실에 투자하며 미국 사무실 가치의 붐을 일으켰고 낮은 인플레이션에 대비 사무실 임대료는 꾸준히 올랐습니다. 하지만 최근 금리 인상과 인플레이션으로 인해 변화하는 경제가 사무실 수요에 영향을 주고 있는 것으로 보입니다. 

장기간의 쉽고 낮은 금리의 시대가 끝이 나면서 사무실 건물 소유자는 자신의 재산이 이전의 가치가 없다는 것을 깨닫기 시작했습니다. 뉴욕과 시카고와 같은 곳의 많은 노후된 오피스 타워는 잠재적 구매자가 금리가 빠르게 상승하면서 토지 융자에 어려움을 겪고 디폴트가 위기 이전 수준으로 이동하기 시작함에 따라 가치가 약 4분의 1 하락했습니다. 

또한 사무실 수요를 악화시키고 공실을 늘리는 원격 근무의 인기는 문제를 가중시켰고, 3분기 미국 최대 도시의 사무실 임대 물량은 코로나 이전 수준보다 40% 낮았습니다.

지금까지 S&P 1500 Office REITs 하위 산업 지수는 지금까지 37% 하락한 반면 S&P 500은 18% 하락했습니다. 그 격차는 팬데믹의 시작으로 거슬러 올라갑니다. 

예를 들어, S&P 500은 20% 상승한 반면 오피스 리츠는 43% 하락했습니다.

무디스의 데이터에 따르면 1997년부터 2021년 말까지 미국 50대 시장의 유효 사무실 임대료는 인플레이션을 감안하면 16% 하락했다. 한편, 사무실 건물의 가치는 해당 기간 동안 인플레이션 조정 시 91% 상승했습니다.

이제 금리의 급등은 호황기에 계약한 사무실 모기지가 돌아오게 되면서 사무실 건물에 투자한 투자자들은 대출금을 상환하기 위해 고군분투해야 할 수 있음을 의미합니다.

이전처럼 사무실 건물주들은 낮은 금리를 이용해 재 융자할 수 없는 현재 상황에서 기존에 있던 대출에 대해 채무 불이행을 하고 있다고 알려져 있으며. 이러한 디폴트 상황은 과도한 레버리지와 이자율의 변화에서 비롯됩니다.

연준이 인플레를 잡기 위해 금리 상승을 하기 시작하며 금리는 빠르게 상승하여 건물주들에게 재 융자하기 부담스러운  수준에 도달했다고 할 수 있습니다.

반면 대출 기관은 공실 증가를 우려하기 때문에 사무실 부동산에 대한 모기지 대출 발행을 꺼리게 되고 이에 사무실 건물주들은 이전보다 더욱더 높은 이율로 대출을 해야 하거나 공실율을 줄이기 위해서라도 사무실 임대를 보다 적은 가격에 하는 악순환이 될 수 있습니다. 

특히 뉴욕시와 샌프란시스코와 같은 경쟁 시장의 성숙으로 상업 공간에 대한 수요가 지난 10년 동안 감소했기 때문에 사무실 공간 임대에 대해 경계하고 있습니다.

예로 휴스턴에 있는 3개 건물의 Ashford 사무실은 2012년 구입했을 때 약 4.81%의 고정 이자율로 10년 대출을 받았지만 대출 만료 기일이 되었을 때 대출금을 갚을 수 없어 건물을 압류당했습니다. 이들이 10년 전과 같이 대출 기관에서 낮은 이자율로 재융자를 받을 수 있어다면 압류를 피할 수 있었을 것입니다. 

코로나 발생 후 일반적인 사무실 모기지 이자율은 약 4%에서 약 6%로 상승했습니다. 때문에 많은 오래된 사무실 건물은 이제 자금 조달이 가장 어려운 유형의 부동산입니다. 단 현대적인 임대 건물이 높은 가격에 팔리면서 일부 부동산 소유자는 여전히 상당한 이익을 보고 있습니다.

물론 오늘날 부동산 소유자들은 2008년 금융 위기 이전보다 부채가 적기 때문에 대출 기관은 또한 어려움을 겪고 있는 차용인 및 투자자와 기꺼이 협력하고 부동산 투자 펀드는 건물 가치를 뒷받침하기 위해 막대한 현금 준비금을 소유하고 있습니다.

하지만 건물의 연간 이윤을 가치로 나눈 수치가 대략 4% 정도이며 이는 미국 국채 10년 물 금리가 최근 4%를 넘어서며 안전한 국채에 투자 하녀 4%의 이윤을 얻을 수 있는데 리스크가 큰 사무실 투자를 하는 것이 투자자들 입장에서는 받아들이기 힘들 것이라 여겨집니다. 

현재 미국 인플레가 언제 즘 잡힐지 아무도 모르는 상황에서 연준의 금리 인상 정책이 최소 내년까지는 이어질 것으로 보이는 가운데 오래된 사무실 건물을 가지고 있는 건물주들에게는 힘든 시간이 될 것으로 보입니다. 때문에 최근 시카고는 오래된 사무실 건물을 주거 공간으로 탈바꿈하려는 움직임이 보이면서 오래된 사무실 건물들이 모자란 주택란을 해결해 줄 수 있을 거라고 기대하고 있습니다.