ARE 5.0 PcM: 건축사 시험 준비 과정, 건축 사무소 운영 (Firm Management) Part2

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건축 사무소 운영 (FIRM MANAGEMENT)

 

계약 위반(Breach of contract)

"계약 위반(Breach of contract)" 클레임은 비교적 자명한 개념입니다. 이러한 클레임은 두 당사자 간의 계약에 따라 특정 의무가 존재했으며, 한 당사자가 그 의무를 이행하지 않았거나 제대로 수행하지 않았다는 주장에 기반합니다. 예를 들어, 건축주/건축가 계약에서 건축가가 프로젝트 종료 시 준공도면(record drawings)을 제공해야 한다고 명시되어 있는데, 건축가가 이를 이행하지 않으면 계약 위반 클레임이 발생할 수 있습니다.

계약 위반 소송의 요소는 다음과 같습니다:

계약의 성립
한 당사자의 계약 이행
다른 당사자의 계약 위반
손해 발생

 

유효하고 구속력 있는 계약을 형성하기 위해서는 당사자들 간에 명확하고 확실한 조건에 대한 상호 이해가 있어야 합니다. 각 당사자는 동일한 이해를 바탕으로 해야 하며, 계약은 그 조건과 요구사항에 대해 명확하고 확실해야 합니다.

계약상의 보호

논리적으로, 건축가의 계약 품질은 건축가에 대한 잠재적 클레임과 방어에 큰 영향을 미칩니다. 건축가는 모든 계약의 각 조항을 이해하고 협상하는 데 시간을 투자하는 것이 매우 중요합니다. 각각의 계약 조항은 건축가에게 중요한 방어 수단이 되거나 큰 불이익이 될 수 있습니다.

건축주/건축가 계약은 서면 또는 구두로 이루어질 수 있습니다. 설계 업계에서는 대부분 서면 계약을 선호합니다. 서면 계약의 가장 큰 이점은 당사자 간의 합의 내용을 모든 중요한 구성 요소를 포함하여 서면으로 보존한다는 점입니다. 이는 추후 분쟁이 발생했을 때 참조할 수 있습니다. 구두 계약의 경우, 분쟁이 발생하면 원래 합의 조건에 대한 공통된 이해에 도달하기가 매우 어려울 수 있습니다. 또한, 적용되는 소멸시효(statutes of limitation)는 계약이 서면인지 구두인지에 따라 달라질 수 있습니다.

건축 계약은 특정 프로젝트와 당사자에 따라 다양한 형태를 취할 수 있습니다. 업계에서 가장 일반적인 건설 계약은 다양한 건설 업계 그룹에서 발행한 표준 계약서이며, 업계 표준은 AIA 문서입니다. 이러한 표준 계약서에 포함된 조항들은 업계에서 오랜 기간 사용되면서 정립되었습니다. 많은 당사자들이 이러한 업계 표준 양식을 "있는 그대로" 사용하지만, 한 당사자 또는 양 당사자가 하나 이상의 조항을 수정하려는 경우도 있습니다. 때로는 이러한 수정이 상당히 중요할 수 있습니다. 업계 표준 계약서 외에도 특정 건축주, 설계 전문가 또는 기타 관계자가 작성한 다양한 유형의 계약서도 사용됩니다.

다음은 건축 계약에 적절히 포함되면 건축가를 보호하는 데 큰 도움이 되는 몇 가지 핵심 조항입니다.

절대적으로 필수적인 조건: 계약서가 냅킨 뒷면에 작성되었든 장문의 계약서이든, 프로젝트 범위, 수행 기간, 그리고 프로젝트에 대한 수수료 계약을 서면으로 요약하는 것이 절대적으로 중요합니다.

• 프로젝트 범위(Project Scope): 수행할 작업의 범위를 명확히 기술하는 것이 중요합니다. 때로는 제외 사항을 명시하는 것이 더 중요할 수 있습니다(예: 건축가가 시공 관리 단계에 참여할 계획이 없지만 건축주가 이를 인지하지 못할 수 있는 경우).

• 프로젝트 기간(Project Time Frame): 많은 분쟁이 건축주와 건축가가 프로젝트 기간에 대해 구체적으로 논의하지 않고 작업의 시작 및 완료 날짜(및 기타 중요한 이정표)에 대해 매우 다른 가정을 했기 때문에 발생합니다.

• 프로젝트 수수료(Project Fees): 건축가와 건축주가 지불 유형(예: 일시불, 시간당, 초과하지 않음 등)과 지불 시기(예: 월별, 프로젝트 종료 시 일회 지불, 프로젝트 완료 비율에 따른 지불 등)에 대해 합의하는 것이 필수적입니다.

기타 주요 조건: 다음은 프로젝트 진행 중 문제가 발생했을 때 건축가의 노출에 상당한 영향을 미칠 수 있는 많은 계약 조건 중 일부입니다. 이러한 조건들은 특정 프로젝트에 존재할 수 있는 많은 중요한 계약 조항 중 일부에 불과합니다:

• 책임 제한 조항(Limitations of Liability Clauses): 이 조항은 당사자 간 분쟁이 발생할 경우 건축주가 건축가에 대해 제기할 수 있는 클레임을 특정 금액(예: 정해진 금액 한도 또는 남은 보험 정책 잔액)으로 제한합니다. 이 조항은 많은 주에서 시행되고 있지만, 모든 주에서 시행되는 것은 아닙니다.

• 상호 결과적 손해 포기(Mutual Waiver of Consequential Damages): 이는 많은 AIA 표준 계약서에 포함된 표준 조항이지만, 종종 건축주 측 변호사에 의해 삭제됩니다. 결과적 손해는 직접적인 손해가 아니라 어떤 행위나 누락의 결과로 발생하는 손해를 말합니다. 앞서 언급한 예에서, 건축가가 건축법규에 맞지 않게 계단을 설계하여 사용 승인서(certificate of occupancy) 발급 전에 교체해야 했다면, 교체 작업 비용은 직접 손해가 됩니다. 시설 개장 지연은 결과적 손해이며, 만약 포기 조항이 계약에 포함되어 있다면 건축주는 건축가로부터 이러한 유형의 손해에 대한 배상을 받을 수 없습니다.

• 면책 조항(Indemnification Provisions): 많은 건축주들이 건축가와의 계약에 면책 조항을 추가하려고 합니다. 이는 본질적으로 건축가의 행위 및/또는 누락으로 인한 손해를 건축주에게 배상해야 한다는 계약상의 요구사항입니다. 건축가는 이러한 조항에 동의하기 전에 반드시 보험 중개인 및/또는 변호사와 상의하는 것이 절대적으로 중요합니다. 제안된 많은 이러한 조항들은 너무 광범위하고 부담스러워서 건축가의 전문직 배상책임 보험사에서 보장하지 않으며, 따라서 언어가 수정되지 않으면 건축가에게 엄청난 위험을 초래할 수 있습니다.

서비스 범위의 변경

프로젝트 진행 중 건축주와의 계약 변경 사항을 적절히 문서화하는 것도 똑같이 중요합니다. 거의 모든 프로젝트는 매우 역동적인 과정으로, 건축가의 작업 범위와 수수료, 그리고 프로젝트 일정에 영향을 미치는 변경이 빠르게 발생합니다. 초기 계약에서 당사자 간의 합의를 적절히 문서화하는 것이 중요한 만큼, 프로젝트 진행 중 발생하는 후속 변경 사항을 문서화하는 것도 똑같이 중요합니다. 추후 분쟁이 발생할 경우, 원래 계약의 변경 사항을 문서화한 서면 변경 주문서(change orders)는 법원이 당사자 간의 합의를 결정하는 데 필수적입니다.

건축가가 이러한 변경 사항을 문서화하고 건축주의 주의를 환기시키는 것이 필수적입니다. 가능하다면 공식적인 변경 주문서를 작성하고 모든 당사자가 서명해야 합니다. 때로는 프로젝트 진행 중에 건축주로부터 변경 주문서에 대한 서명을 받기 어려울 수 있습니다. 이런 경우에도 변경 사항을 서면으로 문서화하고 건축주에게 계약 범위/기간/수수료에 변경이 있었음을 알리고 그 변경 사항을 설명하는 것이 중요합니다. 이러한 문서화는 추후 분쟁이 발생했을 때 변경 사항이 알려졌고 합의되었다는 것을 증명하는 데 매우 유용할 것입니다.

 

손해배상

계약 위반 클레임에 대한 손해배상은 일반적으로 계약이 위반되지 않았더라면 원고가 있었을 위치로 되돌리는 보상을 받을 자격이 있다는 기준으로 측정됩니다. 소송이나 중재가 진행된다면, 판사, 배심원, 또는 중재인은 소송 당사자들이 제시한 주장을 바탕으로 그 보상이 무엇을 포함해야 하는지 결정해야 합니다. 앞서 언급한 준공도면 제공 실패 예시에서, 판사, 배심원, 또는 중재인은 건축주가 다른 설계 전문가에게 그 문서를 준비하도록 하는 비용을 받을 자격이 있다고 결정할 수 있습니다.

이번 포스팅에 다룬 내용에 대한 퀴즈: ARE 5.0 시험 준비

건축가의 계약에서 "주의 의무 기준(Standard of Care)"을 높이는 행위가 아닌 것은?
a) 특정 프로젝트 결과를 보장하는 것
b) 시공자의 책임을 떠맡는 것
c) 표준 계약서 양식을 사용하는 것
d) 특정 공급업체의 성과를 보장하는 것

계약 위반 소송의 요소가 아닌 것은?
a) 계약의 성립
b) 한 당사자의 계약 이행
c) 다른 당사자의 계약 위반
d) 건축가의 보험 가입

건축 계약에서 절대적으로 필수적인 조건이 아닌 것은?
a) 프로젝트 범위
b) 프로젝트 기간
c) 프로젝트 수수료
d) 프로젝트 팀원 목록

"상호 결과적 손해 포기(Mutual Waiver of Consequential Damages)" 조항의 효과는?
a) 모든 종류의 손해배상을 금지한다
b) 직접적인 손해만 배상 가능하게 한다
c) 결과적 손해에 대한 배상을 허용한다
d) 건축가의 책임을 증가시킨다

프로젝트 진행 중 계약 변경 사항을 문서화하는 가장 좋은 방법은?
a) 구두로 합의하고 기억해두기
b) 이메일로만 통보하기
c) 공식적인 변경 주문서(change order)를 작성하고 양 당사자가 서명하기
d) 프로젝트 종료 후 일괄적으로 정리하기

정답 및 설명:

정답: c) 표준 계약서 양식을 사용하는 것
설명: 표준 계약서 양식을 사용하는 것은 일반적으로 주의 의무 기준을 높이지 않습니다. 반면, 특정 결과를 보장하거나 시공자의 책임을 떠맡는 등의 행위는 건축가의 책임을 확대하여 주의 의무 기준을 높일 수 있습니다.

정답: d) 건축가의 보험 가입
설명: 계약 위반 소송의 요소는 계약의 성립, 한 당사자의 계약 이행, 다른 당사자의 계약 위반, 그리고 손해 발생입니다. 건축가의 보험 가입은 계약 위반 소송의 직접적인 요소가 아닙니다.

정답: d) 프로젝트 팀원 목록
설명: 건축 계약에서 절대적으로 필수적인 조건은 프로젝트 범위, 프로젝트 기간, 프로젝트 수수료입니다. 프로젝트 팀원 목록은 유용할 수 있지만, 필수적인 조건은 아닙니다.

정답: b) 직접적인 손해만 배상 가능하게 한다
설명: "상호 결과적 손해 포기" 조항은 결과적 손해에 대한 배상을 제한하고, 직접적인 손해만 배상 가능하게 합니다. 이는 양 당사자의 책임을 제한하는 효과가 있습니다.

정답: c) 공식적인 변경 주문서(change order)를 작성하고 양 당사자가 서명하기
설명: 계약 변경 사항을 문서화하는 가장 좋은 방법은 공식적인 변경 주문서를 작성하고 양 당사자가 서명하는 것입니다. 이는 변경 사항을 명확히 기록하고, 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.